Die 10 häufigsten Fehler beim Immobilienkauf auf Mallorca (2026)
Die meisten teuren Probleme beim Kauf entstehen nicht durch Pech, sondern durch eine kurze Liste vermeidbarer Fehler beim Immobilienkauf auf Mallorca, die sich Kauf für Kauf wiederholen. Der Markt ist schnell, vieles läuft in einer Sprache und einem Rechtssystem, das nicht Ihr eigenes ist, und wer Ihnen die Immobilie verkauft, ist selten derjenige, der Ihre Interessen schützt. Für deutsche Käufer, die oft als Zweitwohnsitz oder zum Auswandern kaufen, kommen zwei Themen hinzu, die viele unterschätzen: die Steuer auf beiden Seiten und das Erbe.
Dieser Artikel geht die zehn häufigsten Fehler durch, was jeder wirklich kostet und wo Sie die richtigen Prüfungen bekommen, bevor Sie sich binden.
In diesem Artikel erfahren Sie: die zehn häufigsten Fehler beim Immobilienkauf auf Mallorca, worauf deutsche Käufer bei Steuer und Erbe besonders achten müssen, und wie Sie die Fallen vermeiden, bevor Sie unterschreiben.
Warum der Immobilienkauf auf Mallorca deutsche Käufer überrascht
Ein schneller Markt in einem fremden Rechtssystem
Gute Immobilien sind schnell weg, und dieser Druck verleitet dazu, vor der Prüfung zu unterschreiben. Der spanische Kaufprozess unterscheidet sich zudem von dem, was Sie aus Deutschland kennen, besonders bei Verträgen, Steuern und der Rolle des Notars.
Zwei Steuersysteme, nicht nur eines
Als deutscher Käufer haben Sie es nicht nur mit den spanischen Steuern zu tun. Je nach Situation greifen auch in Deutschland Melde- und Steuerpflichten. Wer nur eine Seite betrachtet, plant zu knapp.
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Die 10 häufigsten Fehler beim Immobilienkauf auf Mallorca
1. Ohne unabhängigen Anwalt kaufen
Viele gehen davon aus, dass der Notar oder der Makler die rechtliche Seite abdeckt. Keiner von beiden handelt speziell für Sie. Ein unabhängiger Anwalt prüft den Vertrag, macht die Kontrollen und weist auf Risiken hin, bevor Sie gebunden sind, und genau dann zählt es noch.
2. Den contrato de arras unterschätzen
Der contrato de arras ist der Anzahlungsvertrag und weit verbindlicher, als die meisten erwarten. Unterschreiben Sie und springen dann ab, verlieren Sie Ihre Anzahlung, oft zehn Prozent des Preises. Er sollte nie unterschrieben werden, bevor jemand die Immobilie und die Bedingungen für Sie geprüft hat.
3. Die Due Diligence überspringen
Viele verlieben sich in die Immobilie und vergessen zu prüfen, was sie wirklich kaufen. Offene Schulden, unbezahlte Gemeinschaftskosten, baurechtliche Probleme und Lasten gehen auf den neuen Eigentümer über, wenn sie nicht vorher erkannt werden.
4. Die spanischen Steuern und Nebenkosten unterschätzen
Der Kaufpreis ist nicht die Endsumme. Grunderwerbsteuer (ITP), Notar- und Grundbuchgebühren sowie Anwaltskosten kommen dazu, und auf den Balearen sind sie erheblich. Wer nur den Angebotspreis einplant, erlebt eine böse Überraschung.
5. Die deutsche Steuerseite ignorieren
Mit dem Kauf endet die Steuerfrage nicht an der spanischen Grenze. Je nach Ihrer Situation können auch in Deutschland Melde- und Steuerpflichten bestehen, etwa bei einer Vermietung oder bei einem späteren Verkauf. Beide Seiten müssen zusammenpassen, weshalb sich die frühe Abstimmung zwischen Anwalt und Steuerberater auszahlt.
6. Das Erbe nicht regeln
Eine Immobilie in Spanien wirft Erbfragen auf, die sich vom deutschen Standard unterscheiden, unter anderem die Frage, welches Recht auf Ihren Nachlass angewendet wird. Ohne klare Regelung kann die Nachfolge für Ihre Familie kompliziert und teuer werden. Das gehört geregelt, solange Sie es noch selbst gestalten können.
7. Bau- und Nutzungsgenehmigungen ignorieren
Ein schönes Haus kann einen illegalen Anbau, einen Pool ohne Lizenz oder eine Beschränkung auf rústica-Land verbergen, die begrenzt, was Sie bauen oder vermieten dürfen. Auf Mallorca ist das häufig und im Nachhinein teuer. Es muss vor dem Kauf beim Rathaus geprüft werden, nicht danach.
8. Sich auf Schwarzgeld oder informelle Absprachen einlassen
Manchmal wird vorgeschlagen, einen Teil des Preises inoffiziell oder in bar zu zahlen. Das mag kurzfristig verlockend klingen, bringt aber steuerliche und rechtliche Risiken mit sich und kann später gegen Sie verwendet werden. Ein sauberer, vollständig dokumentierter Kauf schützt Sie.
9. Das Grundbuch nicht prüfen
Das Grundbuch (Registro de la Propiedad) zeigt, wem die Immobilie wirklich gehört, woraus sie besteht und welche Schulden oder Lasten auf ihr liegen. Sich auf die Angaben des Verkäufers oder des Inserats zu verlassen statt auf das Register selbst, ist der Weg zu Ansprüchen, die Sie nie übernehmen wollten.
10. Die notarielle Urkunde (escritura) nicht verstehen
Die escritura wird am Kauftag beim Notar auf Spanisch unterschrieben. Wer sie und ihre Bedingungen nicht vorher erklärt bekommen hat, unterschreibt im am wenigsten umkehrbaren Moment des ganzen Prozesses etwas, das er nicht vollständig versteht. Alles sollte lange vor dem Termin beim Notar klar sein.
| Notar (notario) | Unabhängiger Anwalt (abogado) | |
|---|---|---|
| Handelt für | Die Transaktion, formal neutral | Sie, und nur Sie |
| Prüft, ob Preis und Bedingungen fair sind | Nein | Ja |
| Prüft den Vertrag auf Ihr Risiko | Nein | Ja |
| Führt die Due Diligence durch (Schulden, Lizenzen, Grundbuch) | Eingeschränkt | Ja |
| Berät zu Ihrer Steuerlast | Nein | Ja |
So schützen Sie sich, bevor Sie unterschreiben
Frühzeitig unabhängig beraten lassen
Das Beste, was Sie tun können: Holen Sie Ihren eigenen Anwalt, bevor Sie irgendetwas unterschreiben, idealerweise vor den arras. Frühe Beratung ist günstig. Einen schlechten Kauf zu reparieren nicht.
Die richtigen Prüfungen veranlassen
Bevor Sie sich binden, sollte Folgendes erledigt sein:
- Eigentum und Grundbuch bestätigt
- Schulden, Lasten und Gemeinschaftskosten geprüft
- Baurechtlicher Status und Lizenzen beim Rathaus verifiziert
- Vertrag und arras in Ihrem Namen geprüft
- Steuern in Spanien und Deutschland sowie Gesamtkosten eingeplant
- Erbregelung für die Immobilie bedacht
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Wenn einer dieser Schritte eine Frage aufwirft, ist das der Moment, mit uns zu sprechen, statt weiterzumachen und zu hoffen. Sie erreichen uns jederzeit über unsere Kontaktseite.
Häufige Fragen
- Brauche ich einen Anwalt, wenn es schon einen Notar gibt?
- Ja. Der Notar beurkundet, handelt aber nicht für Sie und prüft nicht, ob der Kauf sicher ist. Ein unabhängiger Anwalt vertritt gezielt Ihre Interessen.
- Brauche ich eine NIE-Nummer, um zu kaufen?
- Ja. Die NIE, die Ausländeridentifikationsnummer, ist für den Abschluss eines Kaufs in Spanien erforderlich. Kümmern Sie sich früh darum.
- Muss ich den Kauf auch in Deutschland versteuern oder melden?
- Je nach Situation ja, besonders bei Vermietung oder einem späteren Verkauf. Die spanische und die deutsche Seite sollten früh aufeinander abgestimmt werden.
- Ist der contrato de arras verbindlich?
- Ja. Es ist ein Anzahlungsvertrag mit echten finanziellen Folgen, wenn Sie zurücktreten. Lassen Sie ihn vor der Unterschrift prüfen.
Wie KJ Ihnen helfen kann
Der Kauf auf Mallorca ist sicher, wenn die richtigen Prüfungen zur richtigen Zeit stattfinden, und riskant, wenn sie unter Druck übersprungen werden. Fast jeder Fehler auf dieser Liste lässt sich durch frühe, unabhängige Beratung vermeiden, vor der Anzahlung statt nach der Beurkundung, und für deutsche Käufer gilt das bei Steuer und Erbe doppelt.
Bei KJ Legal Plus handeln wir allein für Sie: Wir führen die Due Diligence durch, prüfen die Verträge und sorgen dafür, dass Sie genau verstehen, was Sie unterschreiben.
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