10 самых частых ошибок при покупке недвижимости на Майорке (2026)

Большинство дорогостоящих проблем, с которыми международные покупатели сталкиваются на острове, возникают не из-за невезения. Они возникают из короткого списка предотвратимых ошибок при покупке недвижимости на Майорке, которые повторяются сделка за сделкой, независимо от того, переезжаете ли вы из Германии, Нидерландов, Скандинавии, США или Великобритании. Британским покупателям, одной из самых больших групп иностранных собственников здесь, после Брексита стоит быть особенно внимательными, и мы отмечаем такие моменты по ходу статьи. Рынок движется быстро, значительная часть процесса идет на чужом для вас языке и в чужой правовой системе, а тот, кто продает вам дом, редко бывает тем, кто защищает ваши интересы.

В этой статье мы разберем десять ошибок, которые встречаются чаще всего, во что каждая из них реально обходится и где получить нужные проверки до того, как вы возьмете на себя обязательства.

В этой статье вы найдете: десять самых частых ошибок покупателей на Майорке, на что обратить внимание покупателям не из ЕС (и особенно британцам после Брексита), и как избежать ловушек до подписания чего-либо.

Почему покупка на Майорке застает покупателей врасплох

Для граждан вне ЕС правила строже

Если вы не гражданин ЕС, а после Брексита это относится и к британским покупателям, несколько вещей незаметно меняются: как долго вы можете находиться в собственном доме для отдыха, сколько налогов вы платите как нерезидент и как оформляются некоторые документы. Покупатели, которые считают, что старые, более простые правила все еще действуют, попадают впросак. Поскольку британцы составляют здесь очень большую группу покупателей, а изменения произошли недавно, именно их это чаще всего застает врасплох.

Агент не на вашей стороне стола

Агенту по недвижимости платит продавец, и платит тогда, когда сделка закрывается. Это не делает его нечестным, но его работа заключается в том, чтобы завершить продажу, а не проверить, безопасна ли покупка для вас. Именно в этом зазоре живет большинство следующих ошибок.

10 самых частых ошибок при покупке недвижимости на Майорке

1. Считать, что вы можете оставаться сколько угодно

Частая ошибка покупателей не из ЕС: они приобретают дом для отдыха, полагая, что смогут проводить в нем столько времени, сколько захотят. Как гость не из ЕС, а после Брексита это касается и граждан Великобритании, вы ограничены 90 днями в любые 180 по шенгенскому правилу, если не получите вид на жительство. Покупатели, которые планируют жить на острове по полгода, не проверив это, оказываются с домом, которым по закону не могут пользоваться так, как задумывали.

2. Не нанять независимого юриста

Многие покупатели считают, что юридическую сторону закрывает нотариус или агент. Ни один из них не действует именно в ваших интересах. Независимый юрист проверяет договор, проводит проверки и указывает на риски до того, как вы связаны обязательствами, то есть именно тогда, когда это еще имеет значение.

3. Пропустить due diligence

Покупатели влюбляются в объект и забывают проверить, что они на самом деле покупают. Непогашенные долги, неоплаченные взносы сообщества собственников, градостроительные проблемы и обременения переходят к новому владельцу, если их не выявить заранее. Сюда же относится техническое обследование состояния здания, особенно для старых и сельских домов.

4. Недооценить contrato de arras

Arras, договор задатка, куда более обязывающий, чем ожидает большинство покупателей. Подпишете его, передумаете, и вы можете потерять задаток, часто десять процентов цены. Его никогда не следует подписывать до того, как кто-то проверил объект и условия в ваших интересах.

5. Недооценить налоговую нагрузку покупателя не из ЕС

Цена покупки не является финальной цифрой. Сверху добавляются налог на передачу собственности, нотариальные и регистрационные сборы и юридические расходы, и на Балеарских островах они значительны. К тому же, если вы собственник не из ЕС, включая британцев после Брексита, ваш налоговый статус нерезидента менее выгоден, а доход от аренды облагается иначе, чем у резидентов ЕС. Если закладывать в бюджет только цену из объявления, неприятный сюрприз почти гарантирован.

6. Игнорировать градостроительные нормы и лицензии

Красивый дом может скрывать незаконную пристройку, бассейн без лицензии или ограничение по сельской земле (rústica), которое лимитирует, что вы можете строить или сдавать в аренду. На Майорке такие проблемы встречаются часто и дорого решаются после покупки. Их нужно проверять в мэрии и по градостроительным документам до покупки, а не после.

7. Упустить валютный риск

Если вы зарабатываете или храните деньги в другой валюте, в фунтах, долларах или кронах, вы покупаете в евро на деньги, которые в евро не находятся. Между согласованием цены и завершением сделки курс может измениться настолько, что реальная стоимость вырастет на тысячи. Покупатели, которые оставляют переводы на последний момент без плана по курсу, платят за это.

8. Не проверить Реестр собственности

Реестр собственности (Registro de la Propiedad) подтверждает, кому на самом деле принадлежит объект, из чего он состоит и какие долги или обременения на нем числятся. Если полагаться на слова продавца или текст объявления, а не на сам реестр, можно получить претензии, которые вы никогда не соглашались принимать.

9. Не понять содержание купчей (escritura)

Escritura подписывается у нотариуса, на испанском языке, в день завершения сделки. Покупатели, которым заранее не объяснили купчую и ее условия, подписывают то, что не понимают полностью, в самый необратимый момент всего процесса. Все должно быть ясно задолго до визита в нотариальную контору.

10. Относиться к агенту по недвижимости как к юристу

Самая частая ошибка из всех: доверять агенту советы, которые должен давать ваш собственный юрист. Агент хочет, чтобы продажа закрылась. Ваш юрист хочет, чтобы продажа была безопасной для вас. Это разные работы.

Как защитить себя до подписания

Получите независимую консультацию заранее

Лучший ход: привлечь собственного юриста до того, как вы что-либо подпишете, в идеале до arras. Ранняя консультация обходится дешево. Исправление неудачной покупки обходится дорого.

Проведите правильные проверки

Прежде чем брать на себя обязательства, убедитесь, что сделано следующее:

• Реестр собственности и право собственности подтверждены
• Долги, обременения и взносы сообщества собственников проверены
• Градостроительный статус и лицензии проверены в мэрии
• Договор и arras проверены в ваших интересах
• Налоговый статус и полные расходы заложены в бюджет, а не только цена
• План валютного перевода готов заранее, без спешки в последний момент

Если какой-то из этих шагов вызывает вопрос, именно в этот момент стоит поговорить с нами, а не двигаться дальше в надежде, что все обойдется. Вы можете написать нам в любое время через нашу страницу контактов.

Часто задаваемые вопросы

Действительно ли мне нужен юрист, если уже есть нотариус?

Да. Нотариус оформляет купчую, но не действует в ваших интересах и не проверяет, безопасна ли покупка. Независимый юрист представляет именно ваши интересы.

Могу ли я купить недвижимость на Майорке без NIE?

Нет. NIE, идентификационный номер иностранца, необходим для завершения покупки в Испании. Оформите его заранее, чтобы избежать задержек.

Как долго я могу находиться в своем доме на Майорке как собственник не из ЕС?

Владение недвижимостью не дает вида на жительство. Как гость не из ЕС, а это теперь касается и граждан Великобритании, вы ограничены 90 днями в любые 180, если не получите разрешение на проживание.

Является ли contrato de arras обязывающим?

Да. Это договор задатка с реальными финансовыми последствиями, если вы откажетесь от сделки. Дайте его проверить до подписания.

Чем KJ может вам помочь

Покупка на Майорке безопасна, когда нужные проверки происходят в нужное время, и рискованна, когда их пропускают под давлением обстоятельств. Почти каждой ошибки из этого списка можно избежать с помощью независимой консультации на раннем этапе, до задатка, а не после завершения сделки, и для покупателей не из ЕС, включая британских собственников, это вдвойне актуально теперь, когда правила изменились.

В KJ Legal Plus мы действуем только в ваших интересах: проводим due diligence, проверяем договоры и следим за тем, чтобы вы точно понимали, что подписываете.

Покупаете недвижимость на Майорке? Поговорите с нами до того, как что-либо подписывать, через нашу страницу контактов.